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2018-11-19 20:05 来源:宜宾新闻网

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2018-11-19 星期一
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楼市入冬?房价跌了业主打砸售楼处,万科6折甩卖只想“活下去”!
 
证券时报网    2018-11-19

  国庆之后,入秋天气渐凉,但楼市却像是凛冬已至。
  前几天,万科董事长郁亮刚表示,行业转折已经真实来临,“活下去”是基本要求,让整个房地产行业感受到阵阵“冷风”。
  “房价永远涨”似乎也走不通了,很多房企都在收缩战线。恒大发起全国8.9折优惠,碧桂园个别项目打到7折;厦门万科的107幢别墅6折甩卖。
  国庆期间有消息称,江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸,原因是开发商降价,从1万/平米降到7000元/平米,引发大量老业主维权。
  近日,就爆出有房地产中介已经开始降薪以度过“生存危机”:上海中原地产福利减半,佣金八折发放。
  上海中原地产降薪度“生存危机”
  据有关媒体爆料,老牌房地产中介中原集团旗下的上海中原物业顾问有限公司宣布,自2018-11-19起,针对原有公司福利待遇政策及薪酬进行调整,所有岗位的福利待遇减至五折发放,多部门佣金打八折发放。
  具体而言,上海中原所有岗位的全勤奖暂时取消;所有岗位的通讯津贴、工龄工资、车贴调整为减半(五折)发放。此外,包括中台部门的联动中心、拓展中心、研究院等及后台部门的佣金比例调减至八折。同时取消所有中台部门的薪酬福利、激励制度。
  对于这份降薪的改革,上海中原地产回应称,首先这份针对的是中后台部门。关于津贴部分,这次根据市场变化调整属正常。关于中后台部门“佣金”问题,过往这些部门一直隶属后台,员工拿固定工资和绩效工资,后来公司为了激励员工才额外增加从公司“公佣”部分里拆分“佣金”分配给员工,所以这在一定程度上也属于额外的福利。
  此次整个行业市场的变化,上海中原在尊重员工价值的前提下做出了“津贴”和中后台“佣金”的调整,并不会影响到业务部门的分佣结构和比例的变化。眼前的市场环境实在是太恶劣,调控政策严厉,市场成交量锐减,金融去杠杆持续,行业产能过剩都是事实,我们只是采取主动节流措施应对漫长寒冬,这些降低营运成本的不得已措施旨在尽可能避免大规模裁员行动而已。
  中原总经理:现在就是“排队去死”的淘汰赛
  此外,据媒体报道,中原华东区总裁兼上海中原总经理陆成发布了一份《公开信》,他在《公开信》中指出,“我预计这次行业生存危机不会像2008年金融海啸一样那么快就过去。对中原和行家来讲,现在就是‘排队去死,看谁有实力排在最后’的淘汰赛。”
  其在公开信中指出,由于近期整体市场交易量持续偏低,一手分销业务的爆单率素来偏高,收佣周期又特别长;二手中介和新房代理业务又近乎荒废。中介住宅部和新房分销部由于人手最多,近期已经率先落实执行一连串严格控制成本,加强绩效考核管理的应急措施,从营业员到部门总经理,影响范围基本涵盖了所有员工。公司其余各大业务部门和中后台部门近期也将实施各项降低经营成本的临时应急措施。
  而就在9月,陆成在接受媒体采访时表示,目前中介行业面临产能过剩的问题,中原的经营策略就是先保住自己的合理份额,然后等待。“所谓的大环境是指,这个行业是有产能过剩的。产能过剩的原因,包括资本介入后,很多公司在经营上,盈亏并不是他们首要的指标,而是把抢占多少市场份额作为主要指标来考虑。所以,在交易量减少,中介行家数量增多的情况下,我们的经营策略就是先保住自己的合理份额,然后等待,等待后面市场慢慢恢复到一个比较理性、正常的发展状态。”
  资料显示,中原集团于1978年在香港创立,是一家以房地产代理业务为主,涉足物业管理、测量估价、按揭代理、资产管理、数据整合、投资移民等多个领域的大型综合性地产服务企业。其中,上海中原成立于1998年,截至目前,门店数近500家,2015年公司佣金收入超过26亿。
  房价跌了,业主不淡定了,售楼处被砸
  刚刚过去的国庆假期,多地楼盘因降价引来业主的维权。为促进房屋销售,有部分开发商在国庆期间推出了打折活动,然而此举却让多数已购置房屋的业主无法接受。
  10月2日,江西景德镇打响了十月业主不满的“第一炮”,据当地媒体报道称,当日有40多名业主集体围堵景德镇某楼盘售楼部,集体高喊要退房,主要原因就是放假一天一个样:“前一天晚上买的房子,第二天早上就跌了。“
  10月3日,上海远郊碧桂园浦东南郡项目,均价从3.5万降到2.6万,已购房业主对此表示强烈不满,前往售楼处要求说法。而针对此事,碧桂园方面不予回应。

  10月4日,在江西上饶,碧桂园的在售楼盘信州府变更了销售策略。三个月前,这一小区的住宅带精装修出售,每平方米均价10000元;现在,毛坯房每平方米均价7000元。
  前期已经付款的业主认为这是实质性降价。在国庆长假期间,他们愤而砸了售楼部。这被媒体称为2018年楼市“第一砸”。
  万科出手领衔厦门楼市大降价
  据多家媒体报道,厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格,推出百余套89-110平方米特价房,原价500万元/套,优惠后为278万到298万元/套,相当于6折甩卖,10月1日开盘的206套房源当天售罄,去化率100%。厦门其他楼盘也纷纷打折促销。
  而就在国庆节前,作为多年的行业龙头,万科集团董事会主席郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标。
  郁亮表示:“尽管万科在2012年就判断行业进入白银时代、进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天,我们可以说转折实实在在到来了。”
  郁亮说:如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。
  不过,今年迄今,万科的回款目标仍有超过半数尚未完成。按照目前的销售情况来看,万科年末还会有1000亿的长期库存。
  郁亮口中这么“严峻的形势”下,他提出了:三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。
  与此同时,万科的薪酬结构也进行了调整,郁亮表示,将从集团合伙人的工资中拿一部分出来,激励奋斗者。必须把事情放在人的前面,因事设岗、因岗配人,没有这个事就不要配这个人。战略决定做什么事做什么事决定要什么人。不管是博士、本科还是大专,只按能力和业绩定岗定薪,以后换岗必须换薪,同一起跑线,一年一起立。
  房企降价让利意愿增强,“真金白银”促销活动明显增多
  房地产研究机构克而瑞于9月底发布研报称,折扣意愿于8月底开始增强
  在上半年,除了恒大2月推出全国楼盘享基础优惠8.8折,碧桂园滁州部分项目出现特价房7.9折优惠比较亮眼外,整体行业折扣在9.5折左右,企业整体让利意愿不强。
  以恒大全国性折扣为起点,多家房企开始跟进让利。从整个三季度来看,7-8月份之间房企整体折扣力度仍不明显。
  但从8月27日,中海地产南宁多盘联动,8折礼惠全城,8月30日,恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后,房企开始关注折扣,多家房企也跟进打折。
  在9月,阳光城广西区域推出“9月购房特惠季,7大项目礼惠广西”活动。碧桂园南京仙林东四盘联动,首付1成,首开、龙湖、富力等房企也有不同程度的优惠。
  针对下半年的促销活动,阳光城方面表示,9月份是其冲刺千亿的月份,也是阳光城的首个千亿,会在全国开展“千亿攻势”特惠购房季,推出一系列营销活动,但是每个区域根据销售情况,具体优惠方式和力度不同。
  新城控股也表示,促销动作肯定有,但各地城市情况不一,暂时没有统一的促销动作。预计随着房企冲刺全年销售目标,下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来。
  今年以来,由于限价、限购的影响,整体市场冷热不均,购房者也相对理性,投资商铺的热情也较前几年有所减少,预计商铺低价促销的项目下半年会有所增加,而随着行业整体推盘量加大,也将会有更多的房企推出指定房源,以更低的折扣来吸引购房者。
  三季度,陆续有上市房企发布中期业绩报告,部分房企对下半年投资表示要保持谨慎。一方面源自政策严控,尤其是融资环境不乐观的情况下,政府坚持因城施策、坚决遏制房价上涨导致资金风险加大;另一方面,地市、楼市双双降温,并进一步蔓延至三四线城市,尤其是棚改支撑逐步减弱,市场销售预期并不乐观,因此,维稳现金流成为行业共识。
  前三季度全国流拍446宗宅地,总面积是去年全年的1.8倍
  今年以来,全国土地市场成交价格及溢价率持续下行,整体降温趋势持续。8日,中国指数研究院发布的数据显示,2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。
  今年以来,各大房企拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落。据统计,2018年1-9月,受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。
  中国指数研究院相关负责人分析认为,“究其原因,一方面,2017年品牌房企整体拿地规模处在历史最高水平,基数偏高;另一方面,今年以来,受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋谨慎,拿地规模有所下降;同时,企业拿地布局下沉三四线,也是拿地金额下降的重要原因”。
  受此原因影响,今年以来土地流拍加速,零溢价成交地块增多。由于年内土地出让政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求,加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状,房企拿地更加理性,部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。
  据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值”。
  “整体来看,三季度以来,在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下,企业拿地更趋谨慎,土地流拍数量显著增加,前三季度流拍总量已明显超过去年全年,三季度土地成交规模同比增幅收窄”。上述负责人表示,“与此同时,住宅用地成交楼面均价出现调整,溢价率继续下行,前三季度地价同比下跌,三季度更是下跌约两成,溢价率仅为11%,零溢价成交的地块亦明显增多,土地市场呈现降温态势。预计四季度,土地市场仍将保持冷静”。

 
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